Simulatore investimento immobiliare
Analizza un immobile prima dell'acquisto: ROI lordo e netto, cashflow mensile, rata mutuo e break-even calcolati in tempo reale. Aggiusta gli scenari per simulare canone, spese e tasso variabili.
Inserisci i dati dell'immobile
I calcoli si aggiornano in tempo reale. Nessun dato viene salvato.
Dati Immobile
Dati Affitto
% mesi sfitti/anno
Spese Annuali
€/anno
€/anno
€/anno
€/anno
Agenzia di gestione, €/anno
Mutuo
Attiva per calcolare con finanziamento
Risultati
Cashflow Mensile
0 €
+0 €/anno
ROI Lordo
0.00%
Affitto annuo / inv. totale
ROI Netto
0.00%
Cashflow / capitale investito
Break-even
—
Cashflow negativo
Spese Annue Totali
0 €
0 €/mese
Rend. Netto
0.00%
Cashflow / inv. totale
Simulazione scenari
LiveTrascina gli slider per simulare scenari alternativi
Cashflow cumulativo (10 anni)
Andamento del capitale recuperato nel tempo
Distribuzione spese
Incidenza annuale di ogni voce di costo
Confronto rendimenti
ROI lordo vs netto vs rendimento netto
Inserisci almeno prezzo e canone per vedere i risultati
Come si analizza un investimento immobiliare
Valutare l'acquisto di un immobile da mettere in affitto richiede di guardare oltre il prezzo. I tre indicatori chiave sono il ROI lordo (canone annuo diviso investimento totale), il ROI netto (cashflow annuale diviso capitale realmente investito) e il cashflow mensile(quanto resta in tasca ogni mese dopo aver pagato tutto).
Il simulatore include tutti i costi accessori (notaio, agenzia, ristrutturazione), le spese annuali ricorrenti (condominio, manutenzione, assicurazione, IMU, gestione), la rata del mutuo se previsto e la percentuale di mesi sfitti (vacancy). Gli slider scenari permettono di stressare le ipotesi per capire la robustezza dell'investimento.
Definizioni rapide
- ROI lordo
- Canone annuo / investimento totale × 100. Indica la redditivita' teorica prima di spese e tasse.
- ROI netto
- Cashflow annuo / capitale investito (equity) × 100. Misura il rendimento reale del capitale immesso.
- Cashflow
- Affitto effettivo meno spese annuali meno rata mutuo. Se positivo, l'immobile si autofinanzia.
- Break-even
- Anni necessari a recuperare il capitale investito tramite il cashflow generato.
- Vacancy rate
- Percentuale di mesi all'anno in cui l'immobile resta sfitto. Realistico tra 3% e 10%.